Полтора триллиона рублей, закачанных государством в российскую финансовую систему, стабилизация фондового рынка создают иллюзию того, что самая острая фаза кризиса уже позади. Но самое веселое еще впереди...
Полтора триллиона рублей, закачанных государством в российскую финансовую систему, стабилизация фондового рынка создают иллюзию того, что самая острая фаза кризиса уже позади. Однако многие предприниматели считают, что главные трудности только начинаются.
Наиболее уязвимый сектор – элитная недвижимость Москвы и области. В 2005-м таможенный брокер Виктор Н. купил две квартиры – 120 и 150 кв. метров – в строящихся элитных домах в Хамовниках и на Кутузовском проспекте. Он полагал, что его основной бизнес, переменчивый и опасный, может дать течь, а вот сдача дорогого жилья в аренду – дело верное и прибыльное, как говорится, на всю оставшуюся жизнь.
В начале 2007 года дома построили без задержек, еще год заняли ремонты апартаментов. Виктор не пожалел денег (по 300–400 тыс. долл. на объект) – на дизайнерские изыски, итальянскую мебель, немецкую технику и многое другое. Говорит, что уже на стадии проектов советовался с риелторами, сдающими квартиры богачам и иностранцам, какие интерьеры и набор техники должен быть в квартирах под сдачу. И вроде бы все исполнил!
Обе квартиры были выставлены на сдачу с апреля – и ни одного просмотра! Да, кое-кто звонил в агентства недвижимости (а Виктор работает сразу с тремя), да, спрашивали о деталях. В конце весны агенты говорили, что летом рынок стоит, все богатые, дескать, на курортах. Ближе к осени уверяли, что наступит сентябрь – и клиент выстроится в очередь, чтобы снять Витины квартиры по 12–15 тыс. долл. в месяц. Не выдержав ожидания, Виктор дважды снижал цены вначале на 10, потом еще на 15%. Однако и накануне октября – полное затишье.
– Сейчас мне говорят, что рынок замер, – сетует Виктор. – Покупателей или арендаторов элитного жилья либо нет, либо нет вообще! Добавим: в России нет и оперативной статистики по закладке, продаже, аренде жилья. В США – это одни из основных экономических показателей, диктующих рост или падение биржевых индексов. У нас почти военная тайна. Крупные агентства недвижимости содержат собственные аналитические службы. Но результаты их деятельности – для служебного пользования, либо для откровенной манипуляции спросом.
Один из популярных нынче риелторских мифов состоит в том, что частному инвестору стоит переключиться с переоцененного городского жилья бизнес- и элит-классов на Подмосковную землю и коттеджи. Они будто бы растут в цене на 30–40% в год. Виталий К. так и сделал, купив в феврале целую секцию из четырех двухэтажных квартир в таунхаусе на Ленинградке. Сегодня он плачет по вечерам, скандалит с женой и нанимает юристов, чтобы вернуть хотя бы часть из потраченных впустую 800 тыс. долл.
Оказалось, что проект не идет. Из полусотни квартир куплено не больше десятка. У застройщика нет денег – ни на рекламу, ни на продолжение стройки. А кредиты строителям не выдаются как минимум последние полгода. – Дело отнюдь не в мировом кризисе. – рассказывает банкир Алексей. – У банков есть свои индикаторы рынка недвижимости – квартиры и дома, находящиеся в залоге. Раньше они улетали со свистом, а в этом году стоят как вкопанные. Вон не можем за 900 тысяч особняк на Новой Риге продать. А его оценочная стоимость – полтора миллиона!
По словам Алексея, никто не хочет признать, что на рынке – банальное затоваривание. Крупнейшие застройщики («Миракс», «Капитал групп», «ПИК», «Интеко») уже до мирового коллапса сократили ввод жилья в два-три раза. Сейчас нередки случаи, когда покупатели инвестиционных квартир сбивают цены на 20–25%, правда, с одним условием: никому не говорить, что заплатил дешевле официального прайс-листа!
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что с большой долей вероятности нас ждет снижение цен на квартиры в новостройках. «Этот сектор недвижимости наиболее близок к финансовому рынку и сильно от него зависит. С конца прошлого года в нем наблюдается снижение спроса, теперь это снижение, вероятно, ускорится, – сообщил эксперт. – Для инвесторов прибыли на этом рынке стали не адекватны все более возрастающим рискам. Неочевидно, что объекты будут сданы в заявляемые сроки, и то, что жилье вообще будет достроено. Спрос со стороны населения еще больше снижается – оборотных средств не хватает, а стоимость кредитов растет. Все это оказывает негативное воздействие на застройщика, вынуждая идти на снижение цен».
Косвенным признаком перепроизводства служит и резко возросший в сентябре объем рекламы от строителей. Их растяжки и щиты заняли самые «сладкие» места на обочинах дорог и проспектов. Но есть ли результат?
– В Подмосковье выставлены на продажу 360 коттеджных поселков, – говорит «по секрету» начальник отдела загородной недвижимости известного агентства Александр М.
– Но если честно, шанс быть достроенными и проданными имеют не больше ста, в основном те, что были заложены два-три года назад, на пике покупательского спроса и растущем рынке. Остальное – неликвид с поэтическими названиями. Более того, никто не знает, какова доля инвестиционных домов в уже построенных и абсолютно благополучных с виду поселках.
Знакомый бизнесмен Самвел, торгующий бытовой техникой, вложил 5 млн долл. в три элитных особняка на Калужском шоссе. Застройщик, привлекший более ста миллионов долларов, обещал Самвелу минимум «два конца», или 100% прибыли. Седьмой месяц чудо-дома в чудо-поселке ждут покупателей. Самвел говорит, что потерпит до Нового года. А потом достанет пушку по фамилии Макаров, с помощью которой вел бизнес в лихие 90-е. «Простым» (по выражению министра финансов Кудрина) людям все эти страсти могут показаться мыльной оперой из сериала «богатые тоже плачут».
Однако директор департамента Ассоциации строителей России Павел Горячкин замечает, что с 2008 года дома эконом-класса в пределах МКАД не строятся, равно как и дешевые коттеджи в радиусе 45 км от кольцевой. Если коммерческое строительство остановится, работу потеряют десятки тысяч людей, а серьезные трудности будут иметь эффект домино, обваливая розничную торговлю, общепит, туриндустрию, сектор строительных и отделочных материалов, производство мебели и многое другое.
Как это происходит, видно на примере Испании, где 650 тыс. непроданных объектов недвижимости привели к рекордному за последние 20 лет экономическому кризису. Есть, по словам Горячкина, и отдаленные последствия. Если сегодня строительство жилья замораживается, то через два-три года, когда кризис сойдет на нет, возникнет огромный дефицит новых квартир. Это значит, что цены взлетят много выше докризисного уровня.
