Цены на жилые дома, по крайней мере в США, уже дошли до дна, но рынок коммерческой недвижимости продолжает падать. Хуже всего обстоит дело с офисами, наиболее устойчив к кризису рынок производственных помещений.Возможные последствия для американской и глобальной экономики анализирует еженедельник The Economist.
Что может быть надёжнее вложений в недвижимость? Это всё-таки не бумажки, а что-то реальное, солидное, не из камня, так из бетона. Деньги могут обесцениться до такой степени, что будут годны только на растопку, а нормально построенный дом простоит века.
Но именно вера в непреходящую ценность крыши над головой толкает людей на безрассудные спекуляции с недвижимостью. Банки почти всегда охотно дают кредиты под залог домов, зданий и сооружений. Чем больше таких кредитов они выдают, тем выше взлетают цены на недвижимость. Кончается это всегда плохо. Крахов на рынке недвижимости не счесть: от Флориды 20-х годов , когда лопнувший пузырь бума похоронил под собой новопостроенные города, до недавнего кризиса на рынке «плохой ипотеки».
Пузыри земли
Журнал The Economist считает, что рынок недвижимости ожидает вторая волна кризиса . Первая ударила по жилой недвижимости, но коммерческая продолжала держаться. В прошлом году, по данным аналитического агентства IPD, доходы от коммерческой недвижимости упали всего на 10,1%. Мировой фондовый рынок, если верить индексу MSCI World, за это время упал на 40,3%.
Однако радоваться особенно нечему. До кризиса на рынке коммерческой недвижимости происходило примерно то же самое, что и на рынке жилой недвижимости. И там, и там финансисты конструировали сложные продукты под залог недвижимости на базе кредитов разного типа и качества. Такие ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов, залогом которых является коммерческая недвижимость, называются CMBS, commercial mortgage-backed securities. Дефолты по ним уже начались.
На рынке офисной недвижимости, точно так же как на рынке жилья, цены подогревала доступность заёмных денег. Кредиты действительно были дёшевы: инвесторы могли обслуживать их незаметно для себя, просто сдавая офисы в аренду. Это было очень выгодно. За время между 1998 и 2008 годом глобальный индекс доходов от коммерческой недвижимости, рассчитываемый агентством IPD, вырос в 3 раза.
Между рынком жилья и рынком коммерческой недвижимости есть и положительные различия. За прошедшее десятилетие во всём мире были построены миллионы квадратных метров никому не нужного жилья. Инвесторы на рынке коммерческой недвижимости развитых стран были более осторожны, и строительное безумие на этот сектор не распространилось. Правда, к развивающимся странам, в том числе к России, это не относится. В Москве и Бангкоке гуляли широко.
Первые ласточки
Этой весной начались первые заметные банкротства на почве коммерческой недвижимости. В апреле подала на банкротство компания General Growth Properties (GGP), второй по величине владелец моллов в США . Тогда же жертвой неаккуратных кредиторов, которые не смогли обслуживать ипотеку, взятую под залог коммерческой недвижимости, пал небольшой невадский банк Great Basin Bank.
Существенно вот что. Компании GGP принадлежат качественные торгово-развлекательные комплексы. Они не обанкротились, а продолжали генерировать доход и в кризис. Тем не менее компании не хватило ликвидности на обслуживание кредитов, взятых под недвижимость. Если это отражает ситуацию в отрасли, то банкротство GGP взволновало держателей CMBS и побудило высказаться отраслевых аналитиков. Исследовательская фирма Foresight Analytics заявила, что в США в 2009—2011 годах заёмщики по коммерческой ипотеке должны будут выплатить кредиторам 594 млрд долларов. Многие из них не смогут этого сделать. Пузырь сделал деньги чрезвычайно доступными. В 2000—2006 годах можно было взять у банка в долг 95% от оценочной стоимости объекта. Для сравнения: сейчас больше 65% ни один банк не даёт.
На растущем рынке такие вещи сходили с рук. Такое впечатление, что никто не думал даже о том, что цены могут стабилизироваться: ведь в этом случае у должников, а следовательно, и у кредитовавших их банков немедленно бы возникли серьёзные трудности. Но цены не стабилизировались — они рухнули. В США — примерно на 35% по сравнению с пиком в октябре 2007 года. По данным агентства Moody’s, только за май цены на рынке коммерческой недвижимости упали на 7,6% . Хуже всего обстоит дело с офисами, наиболее устойчив к кризису рынок производственных помещений.
Мировое поветрие
Деловые центры мировых и обычных столиц начинают пустеть . По данным агентства недвижимости Marcus & Millichap , сейчас на Манхэттене вакантно 11,2% офисных площадей, на 3% больше, чем в прошлом году. Арендная плата упала на 16%.
В двух главных экономиках континентальной Европы, Франции и Германии, обстановка в секторе коммерческой недвижимости не очень тяжёлая. Цены и арендная плата упали, но ненамного. А вот в Италии на пороге банкротства находится один из крупнейших девелоперов, Risanamento. В Испании и Ирландии строительство замерло, арендаторы бегут, а цены катятся вниз.
В Центральной и Восточной Европе рынок застыл: сделок почти не происходит. Цены и арендная плата снижаются. В Будапеште пустует 15% коммерческих площадей, в Праге — 10% (в 2 раза больше, чем в прошлом году). Рекордсмен по снижению арендной платы — Москва. В столице России к концу июня она снизилась на 63% к предыдущему году; пустует пятая часть офисных помещений, а значит, цены будут падать и дальше. Правда, пока Москва по-прежнему на третьем месте в Европе по стоимости коммерческой аренды после Лондона и Парижа.
В Азии, где бум на рынке коммерческой недвижимости был выражен очень ярко, не менее ярко проявляется и спад. Сильнее всего затронуты финансовые центры: Гонконг и Сингапур. В результате кризиса орды банковских служащих потеряли работу; спрос на офисы высокого класса резко упал. По данным консультационной фирмы Cushman & Wakefield, с июня 2008 по июнь 2009 года арендная плата за офисы в деловом центре Сингапура снизилась в 2 раза. В Гонконге падение составило 43%, в Бомбее — 40%, в Шанхае — 32%.
Прогнозы
Аналитик Deutsche Bank Ричард Пэркас считает, что придётся реструктурировать обязательства по 70% всех выпущенных в США за последние годы CMBS. Сейчас многие банки дают клиентам отсрочку и надеются, что проблема рассосётся сама собой. Не рассосётся. Чем больше долга накапливается, тем сложнее будет его отдавать.
Убытки от офисной недвижимости обычно появляются не сразу после начала экономического кризиса, а примерно через год после того, как начинаются массовые увольнения. Это происходит потому, что арендные договоры, как правило, заключаются на срок не меньше года. Следовательно, массового бегства арендаторов нужно ожидать этой осенью.
Особенно тяжело придётся рынкам, где легкомысленные девелоперы запустили кучу строительных мегапроектов. Например, в Сингапуре к 2013 году будет построено ещё 770 тыс. кв. м дорогой офисной недвижимости. Откуда возьмётся спрос? Бог ведает. По данным брокерской фирмы CLSA, которые приводит The Economist, в 2010-м в Пекине и Шанхае будет пустовать 35% офисов.
От состояния сектора коммерческой недвижимости самым непосредственным образом зависят жизнь и судьба банков второго ряда. Как объяснил The Economist Мэтью Андерсон из Foresight Analytics, если взять банки с активами от 100 млн до 10 млрд долларов, то выданные ими под залог коммерческой недвижимости кредиты более чем в 3 раза превышают их совокупный капитал. Пэркас полагает, что в итоге придётся списывать от 200 до 230 млрд долларов долга по ипотеке коммерческой недвижимости. Не все мелкие банки это выдержат. Банкротство небольшого банка вовсе не мелочь, как может кому-то показаться. Именно на таких банках завязана вся региональная экономика, их крах больно ударит и по бизнесам, и по жителям. Придёт ли на помощь правительство США? Интересный вопрос.
Пузыри на рынках лопаются быстро, а последствия этого могут ощущаться очень долго. В Японии цены на недвижимость до сих пор на 60% ниже, чем в момент пика, в 1991 году. Американцы, покупавшие жилые дома, исходили из того, что цены на жильё могут только расти. Казалось бы, у них были для этого некоторые основания: цены на дома не падали со времени окончания Второй мировой войны. Но они ошибались.
Держатели коммерческой недвижимости тоже рассчитывают на то, что падение рынка кратковременно и цены вскоре пойдут вверх. Они придерживают свои активы, не желая продавать их с убытком. Но они могут ошибаться. Коммерческая недвижимость может подешеветь всерьёз и надолго. В Японии цены на неё в этом году в очередной раз снизились — на 4,7%.
