Если бы я работал на НТВ и был карликом с выпученными глазами, я бы точно бегал в районе ВДНХ и кричал дурным голосом во все прокуренные лёгкие: «Вы не поверите! Кризиса в московском строительстве нет! И никогда не было!..» А кто всё-таки не поверил, может пройти к ботаническому саду и своими глазами увидеть чудо, в которое трудно поверить. Но оно есть.
Оговорюсь под присягой: никаких «джинсово»-коммерческих отношений со строителями района Марфино не имею. Я даже не выяснял, как зовут тамошних инвесторов, подрядчиков и субподрядчиков. И вовсе не собираюсь убеждать бесквартирных граждан покупать там жильё. Тем более что большинство квартир уже нашли своих хозяев: продажи закрыты в 10 домах из 14, а в оставшихся значатся лишь считанные единицы. По словам главы столичного стройкомплекса Ресина, в Марфине покупали в среднем по 20 квартир в день. Чего не было даже в лучшие докризисные времена. А нынче, когда 70% строек заморожены либо пребывают в финансовой коме, такие темпы можно заносить в Книгу рекордов. И это тем более удивительно на фоне грандов строительного бизнеса.
По словам владельца «Миракс Групп» Сергея Полонского, за последние месяцы в его чудо-домах не продано ни одного (!) квадратного метра. Оттого «Миракс» перешёл за долги Альфа-банку, «Дон-строй» куплен ВТБ за 500 рублей, группа «ПИК» отошла структурам Керимова, а батуринская «Интеко» остаётся на плаву лишь могучей силою родственно-административного ресурса.
Почему же в Марфине покупают, а у могучих и великих ― нет? Ведь и гранды вроде бы не скупятся на скидки и персональные дисконты, доходящие в иных случаях до 50%. Вон роскошный «Имперский дом» с видом на парк скульптур стоил по 22 тыс. долларов за метр, а сейчас ― всего 13 тысяч. И что, очередь стоит? Ничуть не бывало.
Между тем в скромно-убогом Марфине нет ничего, что щекотало бы самолюбие новосёлов. Нет пентхаусов с персональными лифтами и стеклянными стенами. Нет многоуровневой охраны, подземных паркингов по 140 тыс. долларов за машино-место. Не будет там мраморных холлов, зимних садов, личных саун и джакузи на восемь персон с радиоуправляемым подогревом, а также каминов, аквариумов на всю стену, гостевых стоянок, круглосуточного сервиса, спортзалов, энергомощностей по 30 кВт на квартиру… Есть типовая панель с потолками 2,5 метра, кухнями от 7,4 до 11 кв. м и общей площадью 1―3-комнатных квартир от 38,5 до 78 кв. метров.
В Марфине, словом, чистый экономкласс в духе брежневского застоя. Обладатели квартир какого-нибудь Орехово-Борисова образца 1978 года поймут, что их жильё ничуть не хуже Марфина-2009. Разница лишь в том, что треть века назад квартиры раздавали бесплатно (если не считать многолетних затрат по их «пробиванию»). А сейчас ― продают. По цене от 2400 до 3300 долларов за квадратный метр.
И что характерно: в марфинских квартирах можно жить сразу, как получишь ключи. Не дожидаясь годами свидетельства о собственности и окончания ремонта. Как и в СССР, квартиру получаешь с отделкой ― конечно, типовой, конечно, не той, что показывают в журналах типа «Красивый дом» и «Лучшие интерьеры». Но жить, повторяю, можно. И сдавать в аренду, отбивая затраченные инвестиции, тоже.
Грубоватый подсчёт показывает, что средняя стоимость однокомнатной квартиры в Марфине ― 120 тыс. долларов, двухкомнатной ― 150 тысяч, трёхкомнатной ― от 205 тыс. долларов. Скорее всего, эти величины сегодня и есть те самые, что балансируют спрос и предложение на московском рынке новостроек (коль скоро их покупают даже в условиях рухнувшей ипотеки и сокращения зарплат). При этом стоит особо подчеркнуть: Марфино ― проект коммерческий. Это не льготное, не социальное жильё. Никакой благотворительности застройщик покупателям не оказывает, поскольку себестоимость панельного строительства составляет около 25 тыс. рублей за квадратный метр. Плюс «прочие» затраты, включая прокладку коммуникаций, «долю города», вероятные взятки, откаты и пр. и т.п.
Можно напомнить, что цена от 2400 долларов за квадратный метр в панели лет пять-шесть назад казалась бы совершенно невероятной. Бизнес-проект «Созвездие Капитал» на Шаболовке начинали строить от нижней планки в 700 долларов за «квадрат» (потом она выросла до 10 тыс. долларов), элитные квартиры в «Квартале на Ленинском» в 2004 году стоили от 1400 долларов за метр (в 2008-м ― от 8 тысяч). Но покупатель, похоже, рад и марфинской панели за три цены. И вот почему.
В домах бизнес-класса и выше маленьких однокомнатных квартир нет или почти нет. Двухкомнатные ― около 100 кв. м, трёхкомнатные ― 125―150, многокомнатные ― от 180… При средней цене «бизнеса», расположенного между МКАД и Садовым кольцом (внутри этого образования ― цена другого уровня), около 7 тыс. долларов за метр (середина 2008 года) минимальная стоимость квартиры была в районе 700 тыс. долларов. Плюс паркинг (60―140 тысяч). Плюс отделка, мебель и техника (200―250 тысяч). Итого около миллиона долларов. Это, повторяю, стоимость 2—3-комнатной квартиры на семью из двух-трёх человек.
И что характерно. Уже в 2007 году у этой воображаемой семьи с миллионом долларов выбора не было: в Москве прекратили строить дома экономкласса. Панельные конструкции ушли в Подмосковье, а монолит-кирпич бизнес-класса стали возводить даже на зачуханном юго-востоке города, вблизи промзон, у МКАД и по обе стороны Третьего кольца.
В строительной концепции Москвы всё население, то бишь потенциальные покупатели коммерческого жилья, было разбито на три категории. Первая ― миллиардеры (для них ― клубные дома «тихого» центра внутри Бульварного кольца). Вторая категория ― мультимиллионеры, осваивающие многоэтажки в пределах Садового кольца. И третья часть москвичей ― просто миллионеры. Все оставшиеся граждане могли не беспокоиться по поводу нового жилья и уматывать куда-нибудь в сторону Дмитрова, Яхромы или Наро-Фоминска. Даже если не принимать во внимание людоедскую сущность такого бизнес-планирования, всё равно возникает вопрос: а сколько в Москве долларовых миллионеров? Каково хотя бы приблизительное число возможных покупателей у всех этих «Алых парусов», «Воробьёвых гор», «Золотых ключей», «Белых лебедей» и множества других комплексов с собственными именами?
По данным на 2007 год, в России было 88 тыс. миллионеров, в Москве ― 27 тысяч. Это по налоговой статистике. В реальности (с учётом теневых доходов и взяточников) ― в десять раз больше, или около 300 тыс. человек. Что косвенно подтверждали данные строителей и риелторов ― только 3% москвичей из 12 млн могли в лучшие докризисные годы купить квартиру по рыночной цене.
Однако из этих 3% реально покупали жильё далеко не все. Во-первых, многие приобрели квартиры раньше. Владимир Вольфович Жириновский, например, к 2007 году владел пятью апартаментами от 370 кв. м каждые. Зачем ему и ему подобным ещё? Во-вторых, миллионеры из бизнеса вовсе не спешили вынимать деньги из оборота, ограничиваясь либо одной квартирой, либо вообще арендой чужой квартиры. Но вся стройиндустрия Москвы с упорством идиота работала на суженный до 3% рынок коммерческого жилья. С одной стороны, массовому покупателю нужны квартиры по его относительно скромному достатку, с другой — ему предлагают лишь элитные апартаменты. Абсурд? Глупость?
«Мерседес» и БМВ представительского класса ― лучшие машины в мире. Но ими не торгуют на каждом углу. Их почему-то не предлагают тем, кто пришёл за «жигулями», «фордами» или «дэу». Автодилеры что, чокнутые недоумки? Не знают, как в Москве бизнес делать?
Наверное, знают. Скорее наоборот: строители у нас какие-то недоделанные. Строят они то, что продавать некому.
И ладно бы кризис случился у них по аналогии с биржевым крахом, как бы в один чёрный день, когда все брокеры вдруг избавляются от активов. Ничего подобного! Стоило цене коммерческого жилья взлететь на максимальные величины (а это случилось к концу 2006 года), как продажи новостроек пошли резко вниз.
«В конце 2007 года на вторичном рынке продавалось до 500 тыс. кв. м в месяц, на первичном ― около 250 тыс. кв. м. В середине 2008 года эти показатели уже находились на уровне 300―400 тыс. кв. м и 100―200 тыс. кв. м соответственно. Объёмы продаж квартир продолжали падать. Пик пришёлся на конец 2008 ― начало 2009 года, когда объёмы продаж находились на уровне 150―200 тыс. кв. м и 50―100 тыс. кв. м в месяц» , — сообщает специализированный портал IRN.ru.
Таким образом, за 1,5 года продажи жилья упали в 2,5 раза! И это было ДО мирового финансового кризиса, во время постоянно растущих цен на нефть. Но любопытно не это. В ответ на падение спроса в разы (!) московские строители вкупе с властями открывали новые проекты, брали сотни миллионов долларов в западных банках, производя товар, у которого не было покупателя. Это уже не логика бизнеса. Это из области психиатрии, изучающей поведение, например, игроманов. Выиграв в 2005―2007 годах на многократном росте цен, наши строители решили, что так оно будет на вечные времена. Почему? С какой стати?
«Строительный комплекс столицы ― самая абсурдная машина спекулятивных инвестиций, какие знает новейшая история. В стране провисающих проводов, стёртых до земли дорог, взрывающихся ГЭС и выжженных дотла мартенов ведущие компании (в том числе и государственные) стали наперегонки вкладываться в стремительно дорожавшие сакральные бетонные коробочки. href="/hub/yurij_mihajlovich_luzhkov">Лужков, по сути, выстроил альтернативу рахитичному фондовому рынку ― единую гипермонополизированную строительно-инвестиционную и торговую площадку с простой линейкой деривативов и ещё более простым регулированием. Он сам стал гарантом, главным дирижёром и одновременно главным бенефициаром поступательного роста цен на недвижимость», ― пишет журнал The New Times .
Впрочем, столь резкую трактовку проблем можно списать на определённую политическую подоплёку перед выборами в Мосгордуму. Но вот весьма характерное письмо главы «Миракса» Сергея Полонского от 4 сентября с.г.
Оно характеризует интеллектуальный уровень человека, чья компания претендовала на звание лучшей в Европе и готова была стать лучшей в мире. В одном небольшом документе его автор делает очевидную логическую ошибку: с одной стороны, констатирует, что, «скорее всего, сроки сдачи наших объектов будут пересмотрены и перенесены», с другой, он убеждён (?!) в том, что «каждый, кто инвестировал в наши объекты, получит достроенные квадратные метры в срок и в полном объёме».
Увы, уже сегодня клиенты «Миракса» вместо обещанных квартир получают лишь неопределённые обещания. Я лично знаю двух инвесторов «Миракс Парка» на Юго-Западе, которые ждут право собственности на жильё 1 год и 8 месяцев. Причина в том, что «Миракс», построив свои дома, не построил «долю города» ― поликлинику и детский сад. Поэтому московские власти документы на новостройки не оформляют. А попавшие на сотни тысяч долларов люди вынуждены нанимать юристов и обращаться в суды ― тоже, разумеется, не бесплатно. И от Полонского они ждут не истерически пафосных гипербол, не болтовни о «шторме», «вахте» и «штурвале», а конкретного отчёта о том, что реально делается для выхода из тупика.
Однако нашего героя заботят совсем иные материи. Если зайти на блог Полонского в ЖЖ, то главным там будет видеообращение… с угрозами в адрес журналистов:
«Уже на протяжении полутора лет моя фамилия идёт через чёрточку с фразой «те, у кого нет миллиарда, могут идти … куда-то там». Я официально объявляю, что уже достала эта фраза, она никакого отношения ко мне не имеет. И если кто-то предъявит, что она записана, я готов извиниться перед всей страной. За использование журналистами этой фразы ― я буду обращаться через суд. Это просто недостойные вещи, и всё!»
По поводу другой своей знаменитой фразы (о готовности съесть собственный галстук, если цены на жильё не поднимутся), сказанной в начале кризиса, Сергей Юрьевич молчит. Галстук ― невредим. В отличие от репутации «супербизнесмена», ставшего миллиардером за считанные годы. Именно она, репутация, волнует Полонского более всего. Вместо публичного поедания галстука глава «Миракса» предложил читателям своего блога голосовалку: кто за него, а кто против.
«Сергей Юрич! Держитесь! Как говорится, нехай клевещут! И не обращайте внимание на блогеров и всяких интернет-злопыхателей. Пустое это занятие ― обращать внимание слону на мосек».
Надо полагать, что такие отзывы греют душу во время кризисных штормов и гнобят злопыхателей. «Легко раздавать обещания, но приходит время, когда их нужно выполнять» , ― пишет один из них и добавляет, что Полонский «неадекватно оценил ситуацию», потому и является отнюдь не выдающимся менеджером.
Ключевое слово здесь ― адекватность. Потому что неадекватность в восприятии реальности и есть главная беда московских строителей.
Успех района Марфино, построенного и проданного в разгар кризиса, ― это сеанс саморазоблачения столичного стройкомплекса. Стоило повернуться лицом к городу (а не к загадочным инвесторам с заёмными миллиардами) ― и на тебе, нет никакого кризиса!
ОТПРАВИТЬ:
| Читать @chaskor |
