После принятия Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный закон либо не мог быть в полной мере реализован застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности.
Предварительный договор не указывает сроки завершения строительства
В предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в неё и т.д.
Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеют первостепенное значение для предъявления застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между дольщиком и застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по закону ФЗ-214.
Предварительный договор не даёт права собственности
Стоит отдавать себе отчёт в том, что предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как, например, договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь даёт право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи, и то только после того, как такое право будет зарегистрировано за застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет.
Таким образом, оплатив стоимость предварительного договора, дольщик в полном объёме зависит от застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жильё, а затем от желания застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.
В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савёловский районный суд, Гагаринский, Хорошёвский районные суды г. Москвы, иные).
Предварительный договор — повышенные риски двойных продаж
Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщику избавление от возможных рисков двойных продаж. При регистрации договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе вторая продажа данного объекта в новостройке уже невозможна. Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят закон 214-ФЗ, который обязывает застройщика регистрировать договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается незаключённым. Что касается предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров застройщик может подписать неограниченное количество и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких покупателей.
Предварительный договор не характеризует приобретаемую недвижимость
Предварительный договор не характеризует жилую или нежилую недвижимость, что реализуется застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом другом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат. То есть изменение характеристик, этажности указанного помещения уже невозможно.
Предварительный договор не гарантирует возмещение неустойки и убытков
Штрафные санкции — убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком.
Кроме того, закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к договору участия в долевом строительстве напрямую применяется закон о защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.
Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласится с доводами покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением предварительного договора, закон о защите прав потребителей, у покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г. Москвы). Повторю, напрямую предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении застройщика.
Предварительный договор быстро утрачивает свою силу
Срок действия предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством предварительный договор считается заключённым на один год, если в самом договоре указанный срок не определён. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратится к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия предварительного договора прекращается и обязанность застройщика заключить с дольщиком основной договор купли-продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, договор участия в долевом строительстве не прекращает своё действие.
Предварительный договор — проблемное оформление или признание права собственности
Предварительный договор на практике заключают не только застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причём все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.
P.S.: Можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по предварительному договору — это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с застройщиком без сопровождения опытного юриста.
Автор текста — адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра
ОТПРАВИТЬ:
| Читать @chaskor |
Статьи по теме:
- Лбом о стенку.
Новые законы на рынке недвижимости, которые усложнили жизнь простых людей. - Беспредел продолжается.
Самые последние способы лишения жилья дольщиков. - Куда пойти вложиться?
Четыре оригинальных способа получить недвижимость за границей. - Вопрос, испортивший не только москвичей.
О том, как получали квартиры в Советском Союзе. - Построенные в СССР.
Эволюция совестких квадратных метров. - «Хочешь, я убью соседей, что мешают спать?».
Как выселить аморальных соседей. - Балтийское окно в Европу сужается до форточки.
За жилье в Риге в ЕС не пустят . - Дачный лохотрон.
Наиболее распространённые способы мошенничества на рынке загородной недвижимости. - Массовые голодовки — последняя надежда обманутых дольщиков.
О том, кто из пострадавших может рассчитывать на получение квартиры от государства, рассказывает юрист. - Как выйти из ипотечной кабалы.
