Прошедшая с 2 по 5 апреля в московском ЦДХ выставка «Недвижимость-2009» блестяще выполнила свою роль. Рынок жилья впал в удивительное состояние, в котором иллюзии и реальность имеют равновеликое значение, а вопрос о том, покупать недвижимость или нет, поднялся до философских высот.
Вопрос веры в Бога не имеет, как известно, рационального обоснования. Пропуск в лоно церкви начинается с клятвы «Верую!». Потому атеистам и язычникам в храме делать нечего.
Применительно к недвижимости на современном этапе эта максима воплощена в интервью председателя совета директоров Rodex Group Антона Данилова-Данильяна (в недавнем прошлом он начальник Экономического управления администрации президента РФ). На вопрос, стоит ли вкладывать деньги в дома и квартиры, профессор ВШЭ Данилов-Данильян ответил следующее:
«Если вы относите себя к категории людей, которые полагают, что стоимость нефти будет находиться в районе 40 долларов, что девальвация в дальнейшем не случится, тогда вы можете смело инвестировать в покупку недвижимости. Потому что фактически дно достигнуто. Если вы полагаете, что риски, связанные с падением цены на нефть ниже 30 долларов в течение длительного промежутка времени, велики, а соответственно, и риск девальвации довольно велик, то совершенно очевидно, что для вас более перспективным вложением станет валюта. Всё зависит от того, к какому типу инвесторов вы отнеситесь».
Но проблема в том, что никто из ныне живущих на земле не может поклясться на Святом Писании, что цена нефти будет неуклонно расти, а с российской валютой не случится очередного конфуза. Доктор экономических наук и профессор той же Вышки Никита Кричевский вовсе не отказывается от своего январского прогноза о том, что цена доллара в ближайшем будущем поднимется до 100 рублей за один «зеленый». Поэтому ни Кричевского, ни его духовных единоверцев на выставке «Недвижимость-2009» не было. Зачем что-то присматривать сейчас, когда завтра будет втрое дешевле?
Не было на ярмарке в ЦДХ и ни одного банка. В прошлые годы они наперебой предлагали ипотечные программы, а сегодня, похоже, махнули рукой на заемщиков — как на покупателей жилья, так и на строителей, которым заблокирована выдача кредитов. Отсутствие банковской поддержки привело к очевидному результату: на рынке нет новых проектов. Купить что-то на стадии котлована или первых этажей практически невозможно! Исключение здесь — микрорайон Марфино, примыкающий к Ботаническому саду и парку «Останкино». Цена квартир начинается со «смешных» (по московским меркам) 70 тыс. рублей за метр. На сайте группы «НДВ-Недвижимость» есть картинка с веб-камеры, передающей ход работ прямо со стройки. Это чтобы покупатели видели: их деньги уходят куда надо. Явный демпинг и массированная реклама на московских улицах привели к тому, что за пару дней минимальная цена метра в Марфине поднялась с 70 до 77 тыс. рублей. Это намного меньше, чем другие столичные объекты НДВ, — например, дом на Братиславской стоит от 122 тысяч за квадратный метр, а на «Академической» — от 135 тысяч. Но такой диапазон цен и есть средняя стоимость новостроек внутри МКАД. Аналитики приводят даже более высокие цены: в марте цена за «квадрат» в новом типовом доме в Москве в среднем составила 5,4 тыс. долларов.
Говорить о какой-то массовой распродаже, скидках в 50, 70% от прошлогоднего уровня не приходится.
Представители девелоперов говорят, что будут счастливы распродать уже построенные объекты. Некоторые из них предлагают и с оформлением в собственность, и с отделкой, чего раньше никогда не было, но массовый покупатель, все еще ждущий «дна», плохо клюет и на такие варианты. Однако цены… не падают! Причин, по мнению строителей, две. Первая — мизерный объем готовых квартир. Два-три десятка новых домов на 12-миллионный мегаполис — это ничтожно мало. В любом случае «свой» покупатель прозреет и возьмет остатки по «реальным» ценам.
Вторая причина — грядущий дефицит жилья. Замораживание и закрытие новых объектов из-за отсутствия кредитов приведет к нехватке квартир через 2—3 года (это продолжительность строительного цикла). При этом, случись новая девальвация рубля, она не спасет особо прижимистых покупателей. Застройщики уже сегодня переходят на у.е. и заявляют, что брать на себя инфляционные риски не намерены. Пример — 45-этажная башня Well House на Ленинском проспекте: еще три недели назад там красовалась «антикризисная» цена — от 95 тыс. рублей за метр. Сегодня рекламные носители переделаны — от 3,8 тыс. долларов, что означает 30-процентное повышение цен в рублях. При этом и 3,8 тыс. долларов можно считать демпингом, поскольку ближайшие конкуренты — «Квартал на Ленинском», строящий два элитных дома прямо напротив, и «Авгур Эстейт», возводящий ЖК «Надежда» метров на семьсот ближе к центру, просят от 250 тыс. рублей за квадратный метр. В обеих компаниях говорят, что катастрофических проблем с клиентами не испытывают и никакой распродажи элитных квартир не обещают.
Кстати, на выставке в ЦДХ грандов не было. Застройщики «золотых миль» (вроде Остоженки), Mirax Group, «Интеко», Capital Group, «Дон-строй», тот же «Квартал» с «Авгуром» светиться лишний раз не стали. Одни, как говорят, находятся в шоковом состоянии, другие же, наоборот, не считают нужным тратиться на участие в ярмарке, поскольку неплохо сводят концы с концами. Налицо взаимоисключающие тенденции и столь же мутные прогнозы на будущее.
Оптимизма строителям прибавляют столичные власти. Первый заммэра Юрий Росляк, побывавший на выставке, объяснил журналистам, что цена новостроек от 5 тыс. долларов за метр вполне справедлива. Себестоимость коробки типового дома, по его данным, составляет 24—25 тыс. рублей за квадратный метр. Еще столько же надо прибавить за проектные работы, строительство инженерных коммуникаций и благоустройство. А оставшаяся часть суммы формируется из стоимости дорогих кредитных ресурсов и непомерных расходов на приобретение земельного участка.
«Сейчас большинство квартир продается по цене, очень близкой к себестоимости. Дальше ужиматься застройщикам уже некуда», — подчеркнул Росляк.
Спасать застройщиков, выкупая у них жилье, власти больше не будут. Теперь решено покупать под жилищные программы стройплощадки. С такими предложениями сейчас обращаются многие инвесторы, сообщил Юрий Росляк.
Кожухово, Куркино, Некрасовка, поселок Северный и Люберецкие поля аэрации — «это всё тоже Москва», подчеркнул глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин.
Однако здесь следует уточнить: во-первых, речь идет о проектах будущего, которые в лучшем случае реализуются через несколько лет. Во-вторых, не факт, что квартиры в перспективных районах массовой застройки вообще попадут на свободный рынок, а не будут отданы столичным очередникам и льготникам. Это значит, что сбить цену коммерческого жилья не удастся.
По-настоящему реанимировать рынок недвижимости могут лишь глобальные инициативы федеральных властей, считают в московской мэрии. Государство должно разработать и предложить гражданам программу социальной ипотеки с доступной процентной ставкой (11—12% годовых) и сроком возврата кредита в течение 10 лет и более. Но Белый дом ничего подобного всем желающим не обещает. Зато время от времени раздаются совсем экзотические инициативы — наподобие той, что озвучил днями первый вице-премьер РФ Виктор Зубков.
«Предлагается установить фиксированную цену квадратного метра жилья в домах экономкласса по регионам России сроком на год», — отметил вице-премьер, курирующий, как известно, сельское хозяйство.
В ответ строители (не для печати) предлагают дополнить идею Зубкова мерами уголовного преследования тех, кто откажется строить себе в убыток, — ввести, например, высшую меру за саботаж.
Любопытно, что большинство москвичей тоже не верят в то, что цены на жилье в столице продолжат падение, — такой ответ дали 59% опрошенных. Одни респонденты считают, что «href="/hub/yurij_mihajlovich_luzhkov">Лужков не допустит падения цен», другие полагают, что столица — «это такой особый город, где всё только растет». При этом «начальство в любом случае придумает объяснение, почему подорожало».
Почти треть опрошенных (29%) считают, что цены на жилье продолжат падение. Большинство из них дали прогноз, что просадка достигнет 5—10%.
Похоже, что исправить ситуацию может только большое и настоящее чудо. И вера в очищающие возможности кризиса. Аргументов разума пока нет.
ОТПРАВИТЬ:
| Читать @chaskor |
