Московский рынок недвижимости находится вовсе не в том же состоянии, что американский. Главное отличие в том, что жилья в России в последние годы строили по-прежнему немного. Основной причиной высоких цен был не излишне раздутый спрос, а монополизм. В условиях кризиса этот фактор никуда не денется.
Лопается мыльный пузырь московской недвижимости! Десять лет, с дефолта 98-го, тысячи и тысячи граждан скупали квадратные метры. Для будто бы спекулятивной перепродажи. Теперь пришел час расплаты и момент истины. В США, Испании, Англии цены упали на 30, 40, 50%… Вот и в Москве грядет тотальная распродажа. И она неизбежна, как наступающая зима. Еще немного, еще чуть-чуть — и загорятся уютным светом окна «инвестиционных» новостроек…
Это популярное мнение, кажется, уже превратилось в общее место. Увы, придется разочаровать тех, кто судит о столичном рынке жилья по статьям из таблоидов и репликам депутатов. Кстати, и среди них немало частных инвесторов — например, Владимир Жириновский, владеющий пятью квартирами (размер самой маленькой — 374,2 кв. м).
Мы и они
Московский рынок недвижимости совсем непохож на американский. В США покупатели домов сплошь были должниками банков. Многие из этих людей отнюдь не собирались жить в новостройках. Кредит брали под 5—8% годовых, а стоимость дома росла за год на 10—20%. Кризис уничтожил эту разницу, и сегодня неудачливые инвесторы распродают дома, чтобы расплатиться с кредиторами.
В Москве структура и мотивация частных инвесторов принципиально иная. Около 90% купленных квартир приобретались для сохранения «лишних» денег. Жилье было альтернативой банковским вкладам, долям в бизнесах, ценным бумагам, драгоценностям. Нынешние бури на финансовых рынках в чем-то подтвердили правоту жилищных инвесторов. За 10 лет стоимость жилья в Москве выросла в 10 раз. Даже если она упадет на 10—20%, никто из владельцев квартир вешаться не станет.
Откуда деньги?
По моим наблюдениям, две трети инвесторов — чиновники, силовики, наемные менеджеры, а отнюдь не частные бизнесмены (они-то, как правило, реинвестируют прибыль в свой бизнес). У начальников, сидящих на зарплате, пусть даже и очень высокой, есть шальные доходы — взятки и откаты, в десятки и сотни раз превышающие официальные заработки. По данным фонда «ИНДЕМ», коррупционные доходы в России — около полутриллиона долларов в год. Куда их девать? Светиться банковскими депозитами опасно. Фондовый рынок — не для слабонервных. Остается жилье, и лучше, если оно инвестиционное, с оплатой на стадии котлована. Ведь дом строится минимум три года. На четвертый год налоговая инспекция может и спросить, где, дескать, деньги на новую квартиру взял. А ты чист как слеза ребенка! По закону налоговая спрашивает за источники доходов, полученных в предыдущие три года. А у тебя уже — «срок давности».
Массовую распродажу новостроек сдерживает и другой пункт налогового законодательства. Если квартира (дом, участок) продается в течение трех лет после оформления в собственность, то продавец платит в казну 13%. Если позже, то ничего. Вместе с долей риелтора (4—10% от суммы сделки) потери продавца могут зашкалить за 20% от цены квартиры.
«И оно нам надо? — спрашивает себя частный инвестор и отвечает: — Нет». Ведь, повторяю, абсолютное большинство квартировладельцев живут не от операций с недвижимостью. Никакого смысла продавать ее во времена кризиса нет. Зато есть постоянный спрос на аренду.
Ведь в Москве проживает 250 тыс. западных иностранцев. Мировой кризис отнюдь не привел к их массовому исходу. Еще около миллиона человек — выходцев из провинции снимают московские квартиры из-за невозможности купить их. И пока не видно, чтобы кто-то предпочитал ночевку на улице крыше над головой. Жилье не относится к числу человеческих потребностей, которые легко сократить. Однако главное даже не в аренде.
Дефицит вместо фундаментов
Недавно глава Mirax Group Полонский пообещал съесть собственный галстук, если через пару лет цена на квартиры бизнес-класса не повысится минимум на 30%. По другим прогнозам, спустя 3—4 года она может увеличиться и в разы. Широкая публика почему-то уверена, что Полонский будет грызть галстуки не хуже, чем грузинский президент Саакашвили. И напрасно!
Строители прекрасно знают, что такое строительный цикл. Дома, не заложенные сегодня, во время кризиса, не могут быть проданы ни через два, ни через три года. Будущий дефицит квартир заложен уже сегодня, сейчас.
В 2004 году, когда Дума приняла закон о дольщиках, возведение жилья в Москве было заморожено на 5—6 месяцев. В 2007-м цена новостроек выросла в 2—3 раза.
В последние недели желающие дешево купить квартиры обсуждают инициативы Юрия href="/hub/yurij_mihajlovich_luzhkov">Лужкова и Владимира Путина по государственной скупке недостроенного жилья. И в самом деле, купило же московское правительство квартиры по 80 тысяч за квадратный метр (при среднерыночной стоимости в 180 тысяч)! Да только речь идет о ничтожных объемах, да только квартиры эти будут отданы очередникам и льготникам… Так что цены на рынке вряд ли снизятся в разы. Скорее уж ударными темпами сократится объем предложения.
Вместо эпилога
Говорят, правда, что кризис будет долгим или очень долгим. Что закончится все как минимум голодом или войной… В таком случае запасливых граждан не спасут ни квартиры, купленные на черный день, ни наличность, вырученная за счет продажи квартир. Ведь война обесценивает все активы.
А мы верим в лучшее.
ОТПРАВИТЬ:
| Читать @chaskor |
