Если вы покупаете в России недвижимость, например квартиру или дачу (особенно на вторичном рынке), то знайте: вы рискуете её в один прекрасный день утратить. При этом наличие у вашего продавца всех официальных государственных правоустанавливающих документов, отсутствие каких-либо претензий на приобретаемое имущество со стороны третьих лиц, нотариальное оформление сделки, ваше официальное вступление в права собственности и, наконец, ваша добросовестность — всё это не спасёт вас от возможности остаться у разбитого корыта.
Приобретённая вами квартира может быть истребована у вас в судебном порядке появившимся «из ниоткуда» и совершенно незнакомым вам человеком, например неким «наследником», который некогда должен был унаследовать вашу квартиру, но по независящим или якобы независящим от него обстоятельствам не смог этого сделать вовремя. Или, например, какой-нибудь бывший собственник вдруг предоставляет медицинские свидетельства, что продал в своё время квартиру, находясь в невменяемом состоянии.
По существующим сегодня в РФ законам такой человек может спокойно отсудить у вас ваше имущество. Вам же закон предложит разыскивать своего продавца и требовать деньги с него. И здесь в расчёт совершенно не принимается, что к этому времени ваш продавец может оказаться неплатёжеспособным или вообще умереть.
Как такое возможно юридически
Юридически описанная ситуация в современной России становится возможной, например, следующим образом. Возникший из ниоткуда «наследник» представляет в суде доказательства, что он «не знал и не должен был знать» о своём «наследстве» и не мог вовремя заявить о своих претензиях на него. Он просит суд восстановить ему право на принятие наследства согласно статье 1155 ГК РФ.
Если суд его требование удовлетворяет, то в глазах российского правосудия уже он, а не вы собственник имущества, хотя у вас на руках все правоустанавливающие документы (часть 4 статьи 1152 ГК РФ). Поэтому далее этот «наследник» заявляет, что имущество ушло из его владения помимо его воли (ведь он не знал о наследстве). И часть 1 статьи 302 ГК РФ даёт ему право истребовать у вас имущество в порядке виндикации (без возмещения его стоимости).
Ваши возможные возражения в кассационных и надзорных жалобах не будут услышаны. Те, кто сталкивался с подобными ситуациями, знают, что позиция Мосгорсуда по этому вопросу определённая: если лицу восстановлен срок для принятия наследства, то это лицо и есть собственник имущества. И Верховный суд РФ данную позицию также разделяет.
Почему так? Чтобы ответить на этот вопрос, для начала необходим краткий экскурс в историю гражданского права.
Старая дилемма в гражданском праве
В гражданском праве издавна существует дилемма: если собственник утрачивает имущество незаконным образом и спустя некоторое время оно обнаруживается у добросовестного приобретателя, считающего его своим, кому из них следует отдать предпочтение?
В Древнем Риме данная проблема решалась однозначно в пользу собственника, который имел право виндицировать своё имущество там, где его находил. Однако уже в Средние века и позднее, с развитием капитализма, стало понятно, что подобная практика существенно осложняет рыночные отношения и дестабилизирует гражданский оборот: ведь развитие экономических отношений невозможно без гарантированности покупателю того, что купленный им товар не будет у него изъят вскоре после заключения сделки. Поэтому в германских торговых городах стало действовать правило «рука должна обеспечивать руку» (Hand muss Hand wahren), защищавшее права добросовестного приобретателя и ориентированное главным образом на обеспечение стабильности гражданского оборота, а не просто права частной собственности. Таким образом, от древнеримской однозначности в этом вопросе было сделано существенное отступление.
Возвращаясь к обозначенной выше дилемме, следует учитывать, что если полное предпочтение прав собственника нарушает права добросовестного приобретателя, создавая при этом дисбаланс в правах субъектов гражданских правоотношений, то слепая защита добросовестного приобретателя также была бы не вполне справедливой по отношению к правам собственника. Решая данную дилемму, современная юриспруденция ищет средний путь, руководствуясь при этом тем, что называется принципом наименьшего зла.
Согласно данному принципу, если собственник владеет имуществом и утрачивает его помимо своей воли (например, в результате кражи), то он, в случае обнаружения этого имущества у добросовестного приобретателя, имеет право виндицировать его. Но если у собственника имущество не украли, а он передал его во владение кому-то, кто распорядился этим имуществом вопреки ожиданиям собственника, например продав его добросовестному приобретателю, то тогда закон встаёт на сторону добросовестного приобретателя, ибо считается, что имущество изначально вышло из владения собственника не помимо его воли.
Концепция реестра прав
Помимо распространения принципа «рука должна обеспечивать руку», ещё одним важным фактором, позволившим существенно стабилизировать гражданский оборот, стало появление в XIX веке и распространение (опять же сначала в германских городах, а затем практически по всему миру) так называемых поземельных книг, в которых для всякого имущества, право на которое подлежало регистрации, имелась соответствующая запись.
Ключевой особенностью данной книги была не столько её регистрационная, сколько правоустанавливающая функция. Проще говоря, идея книги сводилась не только к правилу (если ты собственник имущества, то это должно быть записано), но и, что более важно, к его обратному варианту: если за тобой в книге записано право на имущество, значит ты и являешься правообладателем.
Эта идея оказалась настолько успешной, что она используется и до сих пор. Во всех развитых странах есть виды прав, подлежащих регистрации и занесению в соответствующий реестр, который, помимо регистрационной и правоустанавливающей, выполняет ещё и информативную функцию: любой интересующийся конкретным имуществом может узнать, кому оно принадлежит.
Применительно к дилемме интересов собственника и добросовестного приобретателя запись в такой книге, обозначающая переход права, была призвана, с одной стороны, исключить случаи утраты собственником подлежащего регистрации имущества без его (собственника) ведома; с другой стороны, наделяла конкретным смыслом понятие добросовестного приобретения: эдакий простачок, искренне заплативший за приобретаемое имущество, не удосужившись убедиться в наличии соответствующей записи в поземельной книге и других необходимых для сделки документов, не мог быть признан добросовестным приобретателем.
Наличие поземельной книги, за ведение которой отвечало государство, исключало возможность спора между собственником и добросовестным приобретателем. В случае возникновения соответствующей спорной ситуации обращение к такой книге позволяло суду легко решить дилемму: либо изначальный собственник сам виноват в утрате своего права на имущество, либо приобретатель в действительности не является добросовестным.
Сегодня в большинстве стран мира с развитым гражданским оборотом изъять собственность, подлежащую регистрации, у добросовестного приобретателя, чьи права занесены в соответствующий реестр прав (современный аналог поземельный книги), практически невозможно. Ведь правоустанавливающая функция такого реестра делает лицо, добросовестно приобретшее имущество, его собственником, а фактор его добросовестности не позволяет признать незаконным договор купли-продажи, на основании которого в реестре была сделана запись.
В современных российских реалиях функцию поземельной книги призван выполнять Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Из абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что запись в ЕГРП является «единственным доказательством существования зарегистрированного права». Однако на деле у нас всё оказывается совсем не так, как на бумаге.
Россия — империя каталогов
Один мой товарищ часто цитирует французского дипломата XIX века Астольфа де Кюстина, который писал: «У русских есть названия, но нет ничего в действительности… Россия — империя каталогов; если пробежать глазами одни заголовки, всё покажется прекрасным, но берегитесь заглянуть дальше названия глав: откройте книгу, и вы убедитесь, что в ней ничего нет; правда, все главы обозначены, но их ещё нужно написать» 1. Ситуацию с защитой прав добросовестного приобретателя в нашей стране данная цитата иллюстрирует как нельзя точнее.
Если вы откроете, например, комментарий к статье 302 ГК РФ, с опорой на которую в России как раз и отнимают у добросовестных приобретателей недвижимую собственность, то вы удивитесь. Ведь здесь, например, написано, что «Россия оказалась едва ли не единственной страной, где собственник лишён права виндицировать свою недвижимость, если владельцем является добросовестный приобретатель» 2. И подготовлен этот комментарий не где-нибудь, а в Институте государства и права РАН.
Однако на деле, как я уже сказал, в российских судах всё происходит иначе. И причина этого, как пишет в своей статье доктор юридических наук, профессор Е.Н. Суханов, ― «иногда встречающееся в правоприменительной практике, но не основанное на законе отношение к записям в ЕГРП как имеющим не правоустанавливающий (ст. 131, 223, п. 2 ст. 551 ГК РФ), а регистрационно-учётный характер» 3.
Сам Суханов, признавая несправедливость существующей ситуации, считает, что наша конституция такова, что норма части 1 статьи 302 ГК РФ оказывается вполне ей соответствующей. По его мнению, решение данной проблемы возможно исключительно через соответствующую законодательную деятельность. При этом он выражает надежду на работу, которая сегодня ведётся в рамках указа президента РФ от 18.07.2008 года «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».
Однако в каком смысле постановление президента окажет влияние на изменение текущего положения дел, пока остаётся неясным. На настоящий момент данная проблема, актуальная для столь многих россиян, приобретающих недвижимость, даже не получила соответствующей общественной огласки и внятной формулировки, не говоря уже о каком-либо её открытом и конструктивном обсуждении.
Что же до представителей законодательной власти, то далеко не все они видят данную ситуацию как проблемную и требующую исправления. Так, например, депутат ГД и заслуженный юрист РФ Ю.Г. Курин в своей статье по этой проблеме 4 долго рассказывает об исторических вехах, приведших к признанию и защите прав добросовестных приобретателей, обсуждает все те законы, которые у нас и в других странах защищают добросовестного приобретателя (включая известное постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П), однако в конце признаёт, что в России добросовестный приобретатель недвижимости всё равно может в итоге её утратить. Данную ситуацию Ю.Г. Курин, похоже, считает вполне нормальной, ибо единственное, что он предлагает делать гражданам, не желающим потерять приобретённую недвижимость, — это страховать её, причём не в государственном, а частном секторе страхования.
Такое де-факто признание неспособности и нежелания государства защитить добросовестных приобретателей и нести ответственность за выдаваемые гражданам правоустанавливающие документы достаточно резко контрастирует с заявлениями президента и других российских лидеров о том, что право собственности в РФ является неприкосновенным, что государство должно быть ответственным перед своими гражданами и т.п.
Сухой остаток: а воз и ныне там
Существующая сегодня ситуация для добросовестных приобретателей недвижимости проста: закон их не защищает, государство — тоже. Попытки отстоять свои права в суде общей юрисдикции, как правило, ни к чему не приводят. Конституционный суд, в свою очередь, по данному поводу с упорством, поистине достойным лучшего применения, отвечает на поступающие от добросовестных приобретателей жалобы, связанные с неконституционностью части 1 статьи 302 ГК РФ, лишь то, что «названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников».
Ответ же на вопрос, о каком балансе прав вообще можно говорить, когда запись в ЕГРП для добросовестного приобретателя оказывается ничего не значащей пометкой, видимо, остаётся на совести Конституционного суда.
Обидно, что на фоне всего этого президент продолжает говорить о модернизации страны и о том, что мы станем обществом умных, свободных и ответственных людей. Ведь до тех пор пока в России будет существовать описанное бесправие и пока о нём не начнут говорить вслух, все рассуждения о светлом будущем её граждан будут лишь мечтами отдельно взятых оптимистов. Само же государство так и останется империей каталогов, старых или модернизированных — не важно.
1. Кюстин А. Николаевская Россия. М., 1930. С. 79, 137.
2. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, частям первой, второй, третьей. М., 2007. С. 286.
3. Суханов Е.А. Комментарий к Обзору судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения // Вестник ВАС РФ. 2009. № 2. С. 136.
ОТПРАВИТЬ:
| Читать @chaskor |
