Главный архитектор Центра историко-градостроительных исследований, член президиума Экспертно-консультативного совета при главном архитекторе Москвы (ЭКОС) Борис Пастернак рассказывает, как кризис отразился на характере реконструкции городской среды, об изменениях в законодательной практике и новейших тенденциях в области девелопмента.
Кризис привнёс свои коррективы в развитие столицы. Если масштабное строительство сейчас приостановилось, то разбираться с историей и духом Москвы власти никак не могут прекратить. В этом году началась полномасштабная операция по зачистке городских территорий от обветшалых зданий, вероятно, с расчётом на дальнейшую застройку.
Главный архитектор Центра историко-градостроительных исследований, член президиума Экспертно-консультативного совета при главном архитекторе Москвы (ЭКОС) Борис Пастернак рассказывает, как кризис отразился на характере реконструкции городской среды, об изменениях в законодательной практике и новейших тенденциях в области девелопмента.
Сносить теперь стало гораздо проще — снос власти поощряют. Девелоперы, что связано с запретом на строительство новых офисных центров в исторической части города, теперь делают офисы под видом гостиниц. А деятельность защитников московской истории всё также бесперспективна — власть её не замечает.
То, что Москва как сложившаяся инфраструктурная система, обладающая ценным культурным слоем, уничтожается девелоперами при практически полном одобрении городских властей, ни для кого не секрет, более того, не секрет, что это уничтожение уже свершилось. Однако кризис привнёс свои коррективы в «развитие» города. Свои усилия власти направили в этом году на снос обветшалых зданий, на месте которых пока нет возможности возводить что-то новое, и уж тем более нет средств и желания, чтобы реконструировать историческую застройку.
— Как кризис отразился на характере строительных работ в Москве, касающихся реставрируемых зданий, тех самых, которые кардинально перестраиваются под видом реставрации?
— Москва за последние десять лет взрастила на своем теле огромную армию реставраторов в кавычках, готовых в сжатые сроки и за немалые бюджетные средства воплотить самые невероятные начальственные фантазии.
За Храмом Христа Спасителя следовал Манеж, потом Царицыно, далее планировались Провиантские склады. В тени этих великих свершений как-то не обращали внимания на то, что сформировалось целое лобби тех, кто занимается физической разборкой зданий: Военторг, гостиница «Москва», гостиница «Россия»...
В конце прошлого года мелькнула надежда, что кризис сбил шаг тяжелой поступи разрушителей, но мы ошибались. Где-то в тишине начальственных кабинетах для них готовился «фронт работ», о котором мы и помыслить не могли.
В середине мая было выпущено распоряжение Московского правительства под номером 932-рп, касавшееся необходимости сноса 113 отселенных домов, из которых более 80 располагаются в центральном округе: в Сретенских переулках и на Трубной, на Покровке и Садовнической улице, в Замоскворечье и Рогожской слободе и т.д.
Часть домов представляли собой безусловную историческую и культурную ценность. Их предлагалось снести в ускоренном порядке. В прессе поднялся шум (в частности, много об этом писал в газете «Газета» Константин Михайлов), — это заставило начальников сказать, что «всё нормально», «хорошие дома мы сносить не будем», даже удивление какое-то у градоначальников возникло: «Как же так, некоторые дома крепенькие, пусть префектура найдет им использование».
На одном из ближайших заседаний межведомственной комиссии при правительстве Москвы под руководством Владимира Ресина было принято решение порядка 80 из этих зданий поставить под охрану.
Так удалось (по крайней мере, на какое-то время) защитить дома от сноса. Правда, почему-то по ряду объектов на том же заседании было принято решение о выводе из перечня охраняемых зданий: неугодным, например, оказался дом деда Льва Толстого, видного дипломата Н.С. Волконского (прототипа старого князя Болконского из «Войны и мира»), расположенный по адресу Воздвиженка, 9 (дом был построен в XVIII веке, перестроен в позднейшие времена, в нём сохранялся парадный зал с колоннами в интерьере.
На сайте Москомнаследия дом обозначен как ценный градоформирующий объект. Однако от исторического дома, видимо, останется только фасад, поскольку существует проект размещения по этому адресу гостиницы.
Также был выведен из списка памятников доходный дом Товарищества Даниловской мануфактуры (1877—1878 годы) на углу Богоявленского и Старопанского переулков. Дом известен своим замечательным вытянутым внутренним двором, которых в нынешнем Китай-городе остались считанные единицы.
Фасады дома обещано реставрировать, интерьеры признаны сильно перестроенными, а двор будет перекрыт стеклянной кровлей и превращён в любимый властями атриум. Статус памятника, как и в предыдущем случае, был бы препятствием для осуществления планов такой реконструкции.
Не уцелеет теперь дворовое строение усадьбы Якунчиковых (Средний Кисловский переулок, 5/6, строение 2). В этой усадьбе, по данным сайта Москомнаследия, в 1859 году скончался писатель, литературный критик и общественный деятель Сергей Тимофеевич Аксаков.
Может быть снесена и сценическая коробка театра «Эрмитаж» (улица Каретный ряд, 3). Здание это было построено в 1839 году, оно неоднократно перестраивалось в XIX веке и в советское время.
По данным сайта Москомнаследия, здесь в 1896 году состоялись первые в Москве киносеансы, на этой сцене выступали в предреволюционные годы частная опера С.И. Мамонтова, Художественный театр, Свободный театр под руководством К.А. Марджанова.
Решение принято в комплексе с одобрением идеи восстановления театра. Под угрозой теперь и судьба ряда рабочих поселков 1920—1930-х годов. Ранее они представлялись экспертам ценными памятниками советского конструктивизма, сейчас понимаются властями как ресурсные территории для нового жилого строительства и реконструкции. Есть и другие интересные дома, которые Москва может теперь потерять. Однако даже намерение власти сохранить памятник — не гарантия сохранности.
После того, как рухнул фасад и перекрытия с первый по четвертый этаж дома № 71 по Садовнической набережной, в результате чего погибли трое рабочих, «ястребы» разом одолели «голубей».
Тон риторики резко поменялся, монументальный дом № 80/2 по Садовнической, который неделей прежде собирались сохранить, снесли заодно с упавшим соседом на глазах у всего частного народа.
— Насколько это законно?
— Кроме пренебрежения к собственной истории, необходимости бросать в ненасытную пасть стройкомплекса всё новые и новые адреса, возможно, что у этой проблемы есть ещё одна подспудная составляющая: в целях наведения порядка в инвестиционных процессах появляется всё больше контролирующих инстанций, юристов, которые всё изощрённей трактуют постоянно «совершенствующееся» законодательство.
В результате бюрократия решила, что выставлять на инвестиционные конкурсы лучше не дома, а участки.
В этой связи, возможно, городские инстанции хотят, чтобы там, где сейчас есть запутанные дела, просроченные инвестиционные контракты, снести спорные пустующие постройки, и тем самым расчистить площадки для своей инвестиционной деятельности, городской, безусловно, для пополнения городского бюджета и так далее…
Касательно тех самых ста десяти адресов у меня есть подозрение, что здесь давит, в том числе, и эта законодательная реальность. Если есть участок, то можно выставлять на конкурс десять этажей воздуха, а если это дом, то, очевидно, необходимо проводить его капитальный ремонт.
Утеплять фасады 12-этажных панельных домов на периферии у нас уже научились. А вот менять трубы, перекрытия и проч., людей отселять и потом возвращать на место — для города это совершенно не привлекательно, — площади не увеличиваются, квартиры не продаются.
Возможно, я ошибаюсь, но примеров городского комплексного капитального ремонта исторических зданий в центре города я так сходу припомнить не могу.
— Как бы вы могли прокомментировать то самое злополучное распоряжение «О сносе отселённых жилых домов»?
— В нём заложено несколько мин замедленного действия. В первую очередь разрушается процедура принятия решения о сносе исторических зданий, принятая в Москве.
Понятно, что работа «сносной комиссии» была далека от совершенства и не могла по-настоящему противостоять волюнтаристским решениям, но в ней были хотя бы элементы публичности и состязательности мнений.
Теперь для вынесения приговора о сносе исторических зданий из нового списка достаточно нескольких слепых фотографий, сделанных чиновниками.
Прежде требовалось представить исторические исследования, определить историко-культурную ценность дома, доложить, кем и когда он был построен, кто в нём жил из знаменитых людей, заказать техническое обследование, доказать, что здание действительно разрушается, поскольку признание дома аварийным не означает прямого пути к сносу.
Дом признается аварийным, например, в том случае, когда у него коммуникации пришли в негодность — батареи, трубы. Это делает его непригодным для проживания, однако стены и фундамент могут быть по-прежнему крепкими.
Третий компонент, помимо исторической и технической справки, который необходимо предоставлять в комиссию по сносу, — проект, который замещает сносимое здание.
Если во дворе жилого дома стоял двухэтажный особняк, а на месте его предполагается возведение десятиэтажной башни, понятно, что это скажется на принятии решения касательно сноса — это будет считаться точечной застройкой и поводом для социального взрыва, начальство подстрахуется и не даст снести старый дом, или хотя бы велит переделать проект.
Процедура принятия решения о сносе, конечно, кургузая, поскольку обследование проводится за счёт заказчика, но всё-таки это относительно объективная картина, и владелец дома на комиссии может говорить, что Волга впадает в Чёрное море, но сам факт представления информации позволяет принять взвешенное решение.
Комиссия по сносу имеет два уровня — низовой и верхний.
В низовом сидят историки архитектуры, искусствоведы, представители союза художников и архитекторы (я в том числе), и по тому, где дом находится, в каком году он построен, можно сориентироваться, и составить некое экспертное мнение, и постараться убедить в нём коллег.
С этим в последнее время возникает всё больше сложностей.
Например, была комиссия по сносу зданий Газового завода.
Защитники завода оказались в меньшинстве, хотя имеющийся исторический материал, фотографии, говорили о том, что это, безусловно, интересные постройки. Но в комиссии подавляющее большинство участников — чиновники или люди, от них зависящие, и они переголосовывают.
Когда что-то очень нужно начальству, действенных механизмов противостоять сносу в Москве, наверное, не существует. Что касалось Газового завода, то шумиха в прессе привела лишь к тому, что комиссия была перенесена на десять дней, докладчики лучше подготовились, и голосование было разыграно как по нотам.
Это один вариант решения вопроса.
Что касается наиболее одиозных вопросов, например, городское училище начала ХХ в. в Костянском переулке для ЛУКОЙЛа, здания Таганского ломбарда или наиболее ценные из того списка в 80 адресов, то это выносится на центральную комиссию, которая заседает под председательством Ресина в его кабинете.
И если на низовой рабочей группе есть некая видимость демократии — мы там спорим до хрипаты, голосуем, — то, понятное дело, что под начальственным оком «интересы города» почти всегда побеждают.
Хотя бывали случаи и неожиданных решений — возникали вопросы, а почему мы должны сносить этот дом, давайте примем меры по сохранению хотя бы уличного фасада.
Помню, была такая история с домом в Дегтярном переулке, на задах гостиницы «Минск», интересно посмотреть, что с ним стало.
На заседания центральной комиссии также приходят представители ЭКОС (Экспертно-консультативный совет при главном архитекторе Москвы) и ВООПИК (Всероссийское общество охраны памятников истории и культуры), но вряд ли можно переубедить воодушевлённой речью в изобилии сидящих там и молчаливо шуршащих бумагами городских чиновников, приученных не обсуждать, а выполнять распоряжения начальства.
Так называемые экспертные и общественные комиссии порою на 80% состоят из чиновников и от них зависящих людей (распределение городского заказа и прочее). Нельзя сказать, что вся структура работает по принципу круговой поруки, но все друг другу чем-то обязаны, и как заимообразно не помочь коллеге в «трудную минуту».
— Что в этой ситуации можно делать?
— Писать открытые письма и хлопать дверью, выходить из состава всех советов и комиссий, как показывает опыт, бессмысленно.
Глупо говорить, что наше общественное значение несоизмеримо меньше, чем у Чехова, демонстративный выход из академии которого в знак протеста, что туда не приняли Максима Горького, стал событием номер один для газет в 1902 году…
На практике система к подобным демаршам относится спокойно, а профессиональное сообщество подобные ситуации не воспринимает как нечто из ряда вон…
Есть неравнодушное меньшинство, но повлиять на общий тренд мы не можем. Такая обстановка не содействует энтузиазму участников обсуждений, у многих опускаются руки, они перестают ходить на заседания, и нас становится ещё меньше.
Всё отчётливее чувствуется, что направление ветра поменялось.
Прошлый и позапрошлый год мы прожили в обстановке, когда формирование «положительного образа» было для государственных органов существенным элементом их деятельности, городские структуры, связанные с охраной наследия, трубили на всех углах, что тучи над московскими памятниками рассеялись, что в этом деле мы впереди планеты всей, были выставки, презентации, регулярные сообщения информслужб, видимость прозрачности и доступности, появились общественные инспекторы, долгожданные списки памятников вывесили на сайте, целыми кварталами заявлялись и принимались под охрану памятниками.
Теперь подули северные ветра — в начале года инстанциям было сказано, что они тормозят инвестиционные процессы, «у нас кризис, а вы суёте палки в колеса инвесторам, городской бюджет недополучает…».
Понятно, что за время строительного бума застроили уже всё, что можно и нельзя, охранные зоны, историческая застройка в центре — последний ресурс (при том, что он существенно сократился за последние годы), но что-то тут уже можно выжать, авось и хватит на то, чтобы оживить находящийся в споровом состоянии девелоперский бизнес.
Это стремление носит губительный характер.
Можно предположить, что городские структуры, ответственные за защиту исторических памятников, сейчас находятся в некой оторопи — прежде создавались лишние препоны на пути проектов реконструкции, очень много принималось объектов под охрану, была осложнена процедура согласования проектов, были введены новые, довольно дорогостоящие работы по предпроектному проектированию, обязательной слала громоздкая разработка градостроительных регламентов и режимов в зонах охраны…
Бюрократическая машина порождала все новые шлюзы и фильтры, что создало определённый напор, давление инвесторов. Пользуясь ситуацией кризиса, обиженные или приближенные к власти лоббисты от девелоперов и инвесторов теперь пробили через верхи свои интересы.
Если верить газетам, то с недавних пор Москомнаследие декларирует, что теперь одна из сфер деятельности этого ведомства — содействие инвестиционным процессам, не охрана, что естественно, а содействие.
Можно предположить, что с тем же рвением, с которым прежде усложнялись бюрократические процедуры, теперь они будут упрощаться. Простите за банальность, но, как всегда, есть опасение, что с водой выплеснут и ребенка.
Примеры — распоряжение о сносе отселённых домов. Делается это всё под прикрытием мер об антитеррористической безопасности (бомжи и проч.), и касается домов, находящихся на городском балансе.
Но там прямо говорится, что частным инвесторам также стоит этим заняться. Этот призыв/намёк не останется неуслышанным, и городские учреждения уже, думаю, завалены письмами, что, мол, у нас есть дом, его три раза отклонили на комиссии по сносу, но теперь, раз есть такая инициатива городских властей, снос надо осуществить.
Никто не отказывается от своих идей. Я ни разу не видел инвестора, который после отклонения своего проекта, условно, десятиэтажного дома, говорил: «Хорошо, я доволен, я буду реставрировать то четырехэтажное здание, которое у меня есть».
Логика этого процесса устроена так, что они подсчитывают свою фантастическую прибыльность и рентабельность, и готовы работать только с ней.
Меня поражает, насколько люди вживаются в образ своего ещё не построенного десятиэтажного «сундука», их не волнуют ни вопросы его красоты, ни архитектуры, но только та арифметика, которую они себе нарисовали.
Экономика становится своеобразным тараном. Они могли отложить проект на пять-десять лет, начать работать с городскими структурами, искать нестандартные ходы, проявляя чудеса изворотливости, чтобы найти в итоге возможность пробить свой проект.
У нас, тех, кто пытается защищать городскую историю, нет такой изобретательности, слаженности и целеустремленности, как у этих людей.
Причём до завершения доходят почему-то наиболее одиозные проекты. Они могут быть отклонены, но через года три-четыре всплывают под другим именем, у других инвесторов… Срабатывает закон Мёрфи, или закон бутерброда.
По Пушкинской площади, казалось, создан заслон против тех планов, которые предполагали строительство торгового центра. Но уже полгода тому назад тот же проект возник в коридорах согласования, но только теперь там делался акцент на туннель, а определение «торговый центр» было заменено на цепочку «культурно-досуговый», «детский», «инновационный», «музейный» и т.д.
Этот проект сейчас опять растворился, но я знаю, что для расчистки путей его реализации предпринимаются серьезные усилия (а может, эти усилия уже увенчались успехом — мы живем в обстановке захлопывания информационного клапана).
Те маленькие победы по части площади, когда она на ура была принята в качестве достопримечательного места, не были утверждены органами охраны памятников, возможно, планируется пересмотр этого решения.
Тихой сапой там уже ведутся археологические работы, а мы знаем, что это ключ к освоению территории: когда работают археологи, котлован получается сам собой — это давно опробованный в Москве способ влезать в стройку, когда и проекта-то ещё нет, но ведь не закапывать же обратно и не делать всё, как было…
Боюсь, что аналогичная ситуация будет и с Хитровкой. Тот одиозный проект на месте здания ПТУ на Хитровской площади предполагал некую двухходовую комбинацию: заказчик, если я не ошибаюсь, обязался построить на территории усадьбы Михалково новое здание колледжа, а сам получал в распоряжение участок на Хитровке под бизнес-центр.
Пока мы все размахивали транспарантами, поддерживали жителей Хитровки, принимали его под охрану как ансамбль застройки, окружающей площадь, было построено новое учебное здание, и теперь логика развития событий понятна — мы угрохали столько-то миллионов долларов, а теперь, городские власти, разруливайте эту ситуацию.
Тут очень важно сделать так (и эта схема отработана среди инвесторов), чтобы за всю проблему отвечали не они, а городские структуры. Боюсь, единственное, что сдерживает сейчас начало строительство на Хитровке, — постановление, запрещающее строить в центре офисные здания.
— То есть, власть всё же предпринимает какие-то действия ради защиты исторической застройки или хотя бы сохранения традиционной городской структуры и среды? Насколько эти шаги эффективны?
— Инвесторы всегда находят обходные пути — переименовывают офисы в гостиницы или инновационные или учебные центры.
Сейчас такое происходит в центре повсеместно. Входит в моду определение объекта как «апартаменты длительного проживания». Это скрытый коммерческий жилой дом, но там нет ни двора, ни придомовой территории.
Прежние предпроектные предложения пересматриваются и переназываются. Довлеет та экономическая модель, которая сформировалась в голове владельца.
Что касается отношений города и инвестора, то сходная с Хитровокой ситуация, кажется, сложилась в районе площади Белорусского вокзала: надо всё раскопать, сделать жизнь горожан невыносимой, а потом сказать — простите, братцы, кризис, мы сделали, что смогли, теперь ваша очередь…
По последним сведениям, инвестор получил от города все гарантии, согласовал свой проект, согласовал свой снос (очень радикальный) — вместо всей той корочки домов, примыкающих к площади, появятся бизнес-центры, какие-то гостиницы. Это грустно.
Хотя отдельные дома там — рядовые, но как целостное образование площадь носит знаковый характер. При движении из Питера, настоящая Москва начиналась как раз с этой площади. Слетая с моста, попадаешь именно в это городское пространство.
Когда окружение площади станет ультрасовременным, мы сдвинем эту границу дальше вглубь города. В свое время (конец 1990-х) представители «охранительного направления», и я в том числе, наверное, были не достаточно настойчивы в своем желании сохранить «корочку» площади, слишком легкомысленно отнеслись к её дальнейшей судьбе.
Город же ещё «встал» в плане транспорта, последнее десятилетие показало, что даже рядовая историческая застройка важна для сохранения лица города, его градостроительного своеобразия.
Эта площадь, что существенно, связана со второй мировой войной. Встречи с фронта, формирование ополчения происходили именно в этих декорациях, и радикальная их смена, появление торговых центров, высотных зданий нанесёт неисправимый ущерб исторической памяти города.
Кроме того, надо подумать, а много ли пользы будет для простых горожан от его реализации. Создается впечатление, что кроме тоннеля (не знаю, насколько он разрешит все транспортные проблемы), в нём нет особой социальной составляющей.
Что, у нас недостаток торговых центров среднего пошиба?
Как используются обычно привокзальные площади во всем мире? Они — продолжение вокзала, некие коммуникационные центры, которые распределяют тысячи приезжающих на работу жителей городов-спутников, позволяя им без потери времени двинуться дальше.
Не торговля, не развлечение — смысл и назначение привокзальной площади, а роль транспортного узла. У нас же всё наоборот. Хотя пример «Атриума» показал, что ни к чему хорошему это всё привести не может: вокзала не найти, на Садовом — пробка.
Подземная парковка обеспечивает только сами торговые площади, такси к вокзалу не подъехать. Инфраструктурные аспекты нельзя решить за счёт инвестиционного проекта. Там будет парковок ровно столько, чтобы обеспечить сам коммерческий объект, чтобы проект прошел по части обеспечения торговли, инфраструктура ровно такая, чтобы можно было подъехать именно к торговому центру, а даже если нельзя подъехать, то кто на это обращает внимание, кто использует в «Европейском» гараж на крыше?
Кажется, что никто. Все ставят машины в три ряда, сигналят застрявшие троллейбусы, вся Дорогомиловская стоит.
Если можно было наступить на все грабли, то в случае с Белорусской площадью мы на них наступили, потому что теперь и Тверской виадук надо сносить, и не хотят его делать памятником, хотя это очень колоритный мост.
Никто не говорит, что он не может быть расширен и модернизирован. Бородинский мост, например, перестраивался два раза, но воспринимается связанным с войной 1812 года, и эти клейновские колоннады, арматура и группы являются местной достопримечательностью.
Можно модернизировать и Тверской виадук, и статус памятника этому не помеха, а скорее гарантия, что сохранившиеся элементы будут отреставрированы, а не заменены на похожий новодел.
Там, где нет слова «памятник», там нет слова «реставрация», и это совсем другой подрядчик, другие деньги, получается «реставрация по-московски», вроде реставрации Мытищинского виадука, где поверх замечательного камня и штукатурки всё покрасили, устроили дурацкую крышечку, внутри пустили воду под полом, она журчит и радует обывателя.
Раньше, проезжая по Ярославскому шоссе, можно было подумать, что это прямо римская постройка, а теперь просто посмешище, и только.
И этот инвестор (возвращаясь к Белорусской площади), пройдя какую-то часть пути, теперь может оказаться в положении шантажиста, он все работы забросил, по сообщениям СМИ, заявляет, что городскую часть проекта сделать не может — кризис, мол…
То есть, переигрывает всё под себя.
Город должен сделать всю инфраструктуру сам, а девелопер, когда настанут лучшие времена, настроит коммерции на площади, снесёт дома вокруг, понастроит доходных объектов, и в тот самый момент большая Ленинградка и закончится не начавшись, — необходимость обеспечить подъездом совершенно сумасшедшие объёмы вокруг площади запрёт все движение.
Думаю, что владельца проектируемой недвижимости это особо не волнует — свои офисы он всё равно сдаст или распродаст, не вечно же будет кризис.
Но даже если город проявит жёсткость и вытурит нынешнего инвестора, то потом сам поведёт себя как акула-девелопер — он точно также будет сдавать ранее согласованные площади под торговые и бизнес-центры. В этом смысле не важно, какого цвета кошка.
Беседовал Николай Кириллов
ОТПРАВИТЬ:
| Читать @chaskor |
