Юристы Первого столичного юридического центра утверждают, что число попыток мошенничества при сделках с загородной недвижимостью не только не уменьшается, а, напротив, выросло на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. О наиболее распространённых способах мошенничества на этом рынке рассказывает Олег Сухов, адвокат Первого столичного юридического центра.
Способ № 1. Продажа недвижимости без документов
Первый способ — продажа компаниями, называющими себя застройщиками, домов с земельными участками при отсутствии как самих объектов недвижимости, так и оформленных документов на них.
«Пожалуй, рассматриваемый способ является самым масштабным в настоящее время, что связано с бумом покупательской способности и возросшим интересом населения к загородной недвижимости, а также полным отсутствием механизма гражданского и уголовного контроля указанных отношений и применения наказаний за осуществляемые преступления. Например, создаётся некое общество с ограниченной ответственностью, которое начинает продавать земельные участки с обещанием возвести на них коттеджи. Для пущей убедительности иногда возводится один очень красивый дом, чтобы продемонстрировать, что строительство ведётся полным ходом. Затем в течение ближайших двух-трёх лет осуществляется максимальная продажа всем желающим дачникам ещё не существующих домов и земельных участков, после чего компания пропадает», — говорит адвокат Олег Сухов.
Способ № 2. Продажа аварийных домов
Схема данного способа мошенничества очень проста. В короткие сроки из дешёвых строительных материалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. Например, без фундамента или обязательных конструктивных соединений. Затем дом продаётся по стоимости 1 млн рублей со ссылкой на то, что он только что оформлен в собственность, соответственно, при большей продажной стоимости необходимо оплачивать значительные налоги (13%). При этом оставшаяся реальная цена дома оформляется как стоимость земельного участка. Получается следующее: покупатель оплачивает 15 млн рублей за приобретённый им коттедж и земельный участок, из которых 1 млн рублей по документам оплачивается за стоимость коттеджа и 14 млн рублей за земельный участок (по факту всё наоборот, однако в последующем доказать это практически невозможно). Через полгода после заключения сделки дом либо рушится, либо трескается по швам. «Хорошо, если допущенные нарушения подлежат устранению, пусть даже путём значительных многомиллионных вложений. Однако часто бывает и так, что допущенные в процессе строительства изъяны не позволяют использовать дом вообще и он подлежит сносу. Подобный прецедент в моей практике имел место в Одинцовском районе Московской области», — говорит адвокат О. Сухов.
Способ № 3. Продажа домов и участков по поддельным документам
Третий способ мошенничества распространён не только в области загородной недвижимости. Это продажа домов и земельных участков по поддельным документам и поддельным доверенностям. «С данным видом мошенничества мне довелось столкнуться в Сергиевом Посаде, — комментирует Олег Сухов. — В границах города располагался земельный участок площадью 17 соток со строящимся на нём домом. Хозяина данного имущества отправили в места не столь отдалённые, жена с детьми куда-то пропала, и вот знакомые данного собственника недолго думая через два года пустования земельного участка и дома на нём оформили поддельную доверенность, подготовили к сделке все необходимые документы и продали недвижимость за внушительную сумму».
Способ № 4. Продажа по предварительным договорам
Четвёртый способ мошенничества весьма интересен и достаточно распространён. Он представляет собой продажу загородной недвижимости по предварительным договорам с дальнейшим отказом от заключения основного договора купли-продажи. Рассмотрим подробнее. Стоит знать, что предварительные договоры не регистрируются в регистрационных службах, и в этом их проблема. То есть такой договор не является инструментом, который защищает покупателя от обмана. Поэтому нельзя передавать по предварительным договорам за будущую собственность большие суммы денег. Однако, как показывает практика, многие покупатели, страстно желая приобрести определённую загородную недвижимость в связи с её местонахождением или интересной ценой, оплачивают дома и земли по предварительным договорам по полной стоимости или вполовину стоимости таких объектов. Мошенники, принимая деньги по предварительным договорам, ссылаются на необходимость оформления недвижимости именно таким способом в связи с отсутствием каких-либо документов и необходимостью их получения в определённый промежуток времени. После подписания предварительного договора и его оплаты объект недвижимости может быть отчуждён ещё нескольким покупателям по аналогичной схеме. Как правило, после получения денег от максимального количества покупателей продавец исчезает.
Способ № 5. Продажа дома нескольким лицам одновременно
Пятый способ в сфере обмана покупателей загородной недвижимости — продажа имущества нескольким лицам одновременно. По своей правовой природе он очень схож с предыдущим, описанным выше видом преступления. Разница заключается лишь в том, что вместо предварительных договоров заключаются основные договоры купли-продажи одновременно с несколькими или многими покупателями по следующей схеме. Продавец-мошенник размещает объявление о продаже дома и участка. Затем в течение следующих нескольких месяцев договаривается сразу с максимальным количеством покупателей о дате и времени совершения сделки, принимая одновременно со всех потенциальных покупателей авансовые платежи.
Подписание основного договора планируется через определённый промежуток времени, например через 10—40 дней после получения аванса, под предлогом формального предоставления времени и покупателю, и продавцу с целью сбора необходимых для сделки документов. На самом деле это время требуется мошеннику для того, чтобы найти наибольшее количество покупателей. Далее способ обмана сводится к следующему: мошенник договаривается о продаже своей загородной недвижимости, к примеру, с шестью покупателями: с одним на 10 часов утра в понедельник, с оставшимися двумя на 13 часов и 17 часов в этот же день. Стороны обговаривают условия сделки и передачу договоров на регистрацию в среду. На следующий день, во вторник, продавец-мошенник в то же время — 10 часов, 13 часов и 17 часов — встречается ещё с тремя покупателями, подписывает договор и принимает деньги. В среду продавец на сделку не приходит.
Способ № 6. Захват чужого земельного участка
Шестой способ обмана покупателей — это захват чужого земельного участка при длительном неиспользовании его собственником (1 год и более). Реализация такого рода преступлений возможна в связи с существующими пробелами в действующем земельном законодательстве и практике оформления в собственность земельных участков, которая сводится к тому, что правообладатель, имея участок в собственности и располагая свидетельством или распоряжением местной власти, будет лишь формальным собственником, если отсутствуют кадастровые документы о месторазмещении участка, зарегистрированные в Росреестре.
Складывается простая ситуация: вы собственник, имеете свидетельство на землю, оно зарегистрировано без регистрации местонахождения и расположения участка. Вы не пользуетесь землёй некоторое время, к примеру, два года. Ваш сосед заказывает межевое дело, ссылаясь на то, что ваш соседний участок принадлежит ему, «землемеры» оформляют межевое дело, передают его в кадастровую палату или Росреестр, где ваш земельный участок регистрируется под номером участка соседа с выдачей ему документов, где границы его нового участка содержат в себе полностью и вашу землю. Таким образом площадь земли соседа значительно увеличивается, он её продаёт и получает большую сумму вознаграждения, нежели полагается. Такого рода прецеденты в моей практике встречались дважды.
Способ № 7. Незаконная сдача в аренду дорогостоящих земельных участков
«Последний из предлагаемых к рассмотрению способов обмана покупателей в сфере загородной недвижимости — продажа или сдача в долгосрочную дорогостоящую аренду земельных участков при отсутствии полномочий на такую передачу земли распоряжающимся лицом. Данный вид мошенничества больше славится не количеством обманов, а их огромной стоимостью, то есть продаётся либо земля в самых востребованных местах — прибрежные полосы водоёмов, заповедников, или продаётся или сдаётся в аренду сразу значительная площадь земли, исчисляемая гектарами, — как правило, под дачное или коммерческое строительство. В большинстве своём такие сделки осуществляются с помощью «своих людей» в регистрационных палатах, когда сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а затем она продаётся на рынке недвижимости. Вот такие коммерческие компании и являются мошенниками, переоформляя на себя землю федеральной собственности без согласия самого собственника — РФ, или переоформляя землю, вообще не подлежащую отчуждению в частную собственность, — земли заповедных территорий, леса, прибрежные полосы рек и озёр, иное. Аналогичные споры в настоящее время у меня в течение двух последних лет рассматриваются в Мытищинском городском суде и мытищинской городской прокуратуре», — отмечает адвокат Олег Сухов.
Источник: сайт адвоката Олега Сухова
ОТПРАВИТЬ:
| Читать @chaskor |
Статьи по теме:
- Перепланировка в законе.
Как привести квартиру в соответствие с собственными представлениями об удобстве, и не лишиться ее за самовольное переустройство. - Особняк из конопли.
Зеленые и 3-D технологии на рынке недвижимости. - Что выгоднее: ипотечная «кабала» или аренда у «чужого дяди»?
- Чёрные риэлторы и тайные аукционы.
Как мошенники присваивают бесхозные квартиры. - Лбом о стенку.
Новые законы на рынке недвижимости, которые усложнили жизнь простых людей. - Беспредел продолжается.
Самые последние способы лишения жилья дольщиков. - Куда пойти вложиться?
Четыре оригинальных способа получить недвижимость за границей. - Вопрос, испортивший не только москвичей.
О том, как получали квартиры в Советском Союзе. - Построенные в СССР.
Эволюция совестких квадратных метров. - «Хочешь, я убью соседей, что мешают спать?».
Как выселить аморальных соседей.
