Собственный дом — мечта большинства людей. США — одна из стран, где эта мечта стала реальностью. Но в период экономического спада собственный дом серьезно ограничивает мобильность. Об этом пишет свежий The Economist.

Мобильность американцев значительно снизилась. Если раньше люди не задумываясь переезжали туда, где есть работа, то сейчас положение изменилось. Многие связаны ипотекой по рукам и ногам.

На крючке

Еженедельник The Economist рассказывает горестную историю одной дамы из Нового Орлеана, финансового консультанта по профессии. У нее был чудесный дом, в который она вложила много сил и любви. И вдруг — ураган «Катрина». После стихийного бедствия район сильно испортился, и жить там стало страшно. В сентябре 2006 года бедняжка переехала в штат Миссисипи и взяла там ипотеку, но тут случился кризис.

Дама совершенно не против того, чтобы попытать счастья еще где-нибудь, но она не может продать дом. Точно такой же на соседней улице люди не могут продать за 125 тыс. долларов, а у нее ипотека на 160 тыс. долларов. Это тупик.

Мобильность, вздыхает The Economist, всегда была частью американского образа жизни. Настоящие американцы легки на подъем. Именно поэтому в США сформировался такой динамичный и гибкий рынок труда. Но нынешний крах на рынке недвижимости сильно ограничил мобильность людей. С 2006 года цены на недвижимость упали на 27%. В декабре прошлого года каждый пятый американский домовладелец был должен банку больше, чем стоил его дом. Многие в принципе не могут продать свои дома: их никто не купит. Другие могли бы, но с большим убытком, и это их останавливает. Разумеется, они не могут принять предложение о работе, если для этого нужно переезжать. По оценкам Джозефа Дьюрко и Фернандо Феррейры из Уортонской школы бизнеса, мобильность этой группы на 50% ниже, чем у тех, у кого нет проблем с ипотекой.

Показательно, что люди, которые не в состоянии платить по ипотеке, находятся в этом смысле в лучшем положении. Обращение взыскания на недвижимость способствует мобильности. В феврале, пишет The Economist, суд удовлетворил иски банков по 291 тыс. домов. Незадачливых должников выселили, и они вынуждены были переехать. Конечно, это печально, однако у таких людей на рынке труда есть парадоксальное, но важное преимущество: они не привязаны к месту.

Чудаковатый профессор

The Economist напоминает, что еще 10 лет назад британский ученый Эндрю Освальд высказал предположение, что между процентом домовладельцев и уровнем безработицы существует связь. Он обратил внимание на то, что в тех европейских странах, где принято покупать, а не снимать жилье, уровень безработицы выше, чем там, где преобладает аренда. В Испании, где было больше всего домовладельцев, безработица составляла 15%, а в Швейцарии, где их было меньше всего, ее почти не было. По расчетам Освальда, фактор собственного жилья влиял на безработицу сильнее, чем уровень налогообложения или трудовое законодательство. То, насколько люди готовы менять место жительства ради того, чтобы получить новую или более устраивающую их работу, в значительной степени определяет уровень безработицы.

Если в стране мало съемного жилья и снимать не принято, писал Освальд, то безработные молодые люди продолжают жить с родителями. Это, безусловно, снижает их шансы найти работу. Кроме того, из-за отсутствия мобильности многие люди вынуждены заниматься работой, которая им не очень подходит. Их труд малоэффективен, а это приводит к общему росту цен и снижению доходов. Но и это, по Освальду, не всё. Собственники жилья, как правило, против того, чтобы в их районе строили что-нибудь новое, и этот фактор тоже ограничивает развитие экономики. Они обычно тратят больше времени на то, чтобы добраться до работы, чем те, кто снимает жилье. Отсюда пробки и рост транспортных издержек для всех работающих.

Вполне вероятно, что мы расплачиваемся за высокую долю жилья в собственности высокой безработицей, но, как представляется, собственники жилья готовы платить за него такую цену.

Стивен Ландсберг, экономист, 1997

Профессор Освальд призывал правительства европейских стран перестать субсидировать покупку жилья гражданами. Он уверял, что высокий процент домовладельцев опасен для занятости, что, помогая людям обзавестись жильем, государство консервирует неэффективность и снижает доходы граждан. Тогда к нему не прислушались.

Сорта утопающих

Сегодня администрация президента Обамы планирует потратить 75 млрд долларов, чтобы помочь заемщикам, сражающимся с ипотечными кредитами, сохранить свои дома. Журнал Forbes анализирует критические отклики на этот план. Во-первых, многие заметили, что администрация намерена помогать не всем ипотечным страдальцам, а только двум группам заемщикам. Во-вторых, некоторые сомневаются в разумности самой этой идеи.

По плану Обамы, добросовестные клиенты ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac смогут реструктурировать свою задолженность по текущим ставкам. Это относится и к тем, чей долг больше стоимости дома, при условии, что разница не больше 5%. Критики отмечают, что в наиболее пострадавших от падения цен на недвижимость регионах страны долги заемщиков практически всегда превышают нынешнюю стоимость их жилья более чем на 5% и, следовательно, помощи от государства не достанется как раз тем, кто в ней больше всего нуждается.

Как нам преодолеть последствия краха и поменять устаревшую экономическую модель? Какой должна быть пространственная организация современной экономики? Для начала нужно отказаться от экономики, основанной на том, что люди владеют домами, в которых живут.

Ричард Флорида, социолог

Администрация собирается помочь и тем заемщикам, которые тратят на оплату ипотеки больше 31% совокупных доходов семьи. Эти люди либо уже перестали платить, либо, как считают в Белом доме, вот-вот перестанут. Обама решил, что тех, кто после получения государственной помощи сможет довести долю ипотеки в семейном бюджете до 31%, нужно спасать, а тех, кто не дотянет до этой сакральной цифры, лучше бросить, чтобы зря не мучились. За последнее его осуждают наиболее сострадательные из критиков.

Медвежья услуга

План Обамы по борьбе с ипотечным кризисом критикуют не только за избирательный подход. Дело в том, что государственная помощь гражданам часто приводит к нежелательным результатам. В данном случае, например, государство планирует спасать недобросовестных и неосмотрительных должников за счет осмотрительных и добросовестных. Какой вывод из этого должны сделать те, кто разумно оценил свои ресурсы и не ввязался в ипотеку, которая им не по силам? В следующий раз не повторять этой ошибки — ведь государство помогает тем, кто не в состоянии выполнить свои обязательства, и этот фактор рациональные заемщики будут учитывать в своих расчетах. Итак, своими действиями государство увеличивает вероятность того, что в следующий раз доля недобросовестных должников вырастет, а добросовестных — упадет. Неужели правительство действительно этого хочет? Кроме того, более чем вероятно, что, обеспечивая людям возможность сохранить жилье в собственности, государство оказывает им медвежью услугу. Очевидно, что в США должны быть места, где сложилось особенно тяжелое положение с ипотекой. И действительно, по данным отраслевых информационных агентств, на которые ссылается Forbes, это пять штатов: Аризона, Калифорния, Флорида, Мичиган и Невада. На них приходится половина случаев, когда текущая стоимость дома меньше долга заемщика.

Помощь государства может привести к тому, что многие собственники жилья окажутся прикованы к месту, где невозможно найти работу. Forbes приводит мнение профессора Гарварда Николаса Рецинаса, который провел много лет на правительственной службе. «Есть мнение, что наличие жилья в собственности ограничивает возможности человека, — отмечает Рецинас. — Мобильность — очень важный фактор; благодаря ей эффективность рынка резко повышается».

Нынешняя рецессия уже снизила мобильность американцев. В 2007—2008 годах только 11,9% жителей США поменяли место жительства. Это самый низкий показатель за всё время наблюдений, которые ведутся с 1940-х годов, отмечает The Economist.

Приложение

Собственность на жилье и безработица (по данным Eurostat и US Census)

Страна	Доля собственников жилья,% (2005)	Безработица, % (2006)
Эстония	88	5,9
Литва	87,8	5,6
Венгрия	86,5	7,5
Испания	83,3	8,5
Исландия	82,5	1
Словения	81,6	6
Ирландия	77,7	4,4
Словакия	77,4	13,4
Латвия	76,7	6,8
Норвегия	75,8	3,5
Мальта	75	7,3
Греция	73,2	8,9
Португалия	72,9	7,7
Италия	71,9	6,8
Чехия	70,6	7,1
Люксембург	69,4	4,7
Великобритания	68,9	5,3
Кипр	68,3	4,6
США (2008)	67,5	6,9
Бельгия	66,6	8,2
Финляндия	66	7,7
Евросоюз	62,7	8,2
Швеция	60,6	7,1
Франция	58,3	9,5
Дания	58,2	3,9
Польша	54,4	13,8
Нидерланды	54,3	3,9
Австрия	51,6	4,7
Германия	44,4	9,8

ОТПРАВИТЬ:       

---

Читать @chaskor